5 Soruda Kira Bedelinin Belirlenmesi (Sorunlar/Öneriler)

Son günlerin konusu, kira fiyatlarındaki artış. Fırsatçı yaklaşımlar. Ve bunların meydanda getirdiği belirsizlik. Kira hukuku daha çok kiracıyı korur. Zira güçsüz olduğu için en fazla koruma muhtaç olan onlardır. Hele bir mesken ise ibre neredeyse tamamen kiracı lehine yürür. Süreler, dava açma hakkı ve davanın kazanılması şartlara bağlıdır. Ancak gelişen ekonomik koşullar birçok konu gibi, bu konuda da “yeni” çözümleri düşünmemizi, tartışmamızı gerektiriyor diyebiliriz. Bu yazımızda beş soruda kısaca mevcut durumu ve makul çözüm önerilerimiz sunmak istiyoruz:

(1). Yasal olarak kira fiyatları ne kadar arttırılabilir?

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin gelmesine 15 gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise kira sözleşmesi bir yıllığına uzayacaktır. Bu kanun gereğidir.  Kiraya veren ise sözleşme süresi sonu geldiği için kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez.

Kira fiyatının ne olacağı konusunda sözleşmedeki oran esas alınacaktır. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmez! Güncel durumda, yani şimdi, TÜİK tarafından açıklanan nisan ayı TÜFE oranlarına göre kira artış oranlarına göre kira artış oranı yüzde 34,46’dır. Aylık kirası 1000TL verilen bir yerin yeni yılında 1344TL olarak zamlanacaktır. Bunun altında olabilecekken, üstüne çıkmak yasal olarak mümkün değildir.

(2). Yazılı kira sözleşmesi yoksa durum ne olacak?

Arada bir kira sözleşmesi yoksa ve artış oranı ispat edilemiyorsa, kiracı mecburen %34,46’lık bu artışa razı olacaktır. Sözlü olarak %20 olarak kararlaştırılırmış olsa bile ispat edilemez ise kiraya veren %34,46’lık artışı ileri sürebilecektir.

Kiracının birçok hakkı vardır ancak biz temel haklarını şöyle özetleyebiliriz: Taşınmazı kullanma ve yararlanma, Kullanırken ortaya çıkan ve yapıdan kaynaklanan sorunların mülk sahibince giderilmesini isteme, Taşınmaza ait vergi ve sigorta işlemlerinin mülk sahibince yapılmasını isteme, Depozito vermiş ise bunun iadesini isteme veya kesintiler ile mahsuplaşma, Taşınmazın kullanılamayacak hale gelmesi halinde sözleşmeyi feshetme, Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenmesi yasağından faydalanma, şeklinde hakları vardır.

Kiracı hakları sözleşmenin yapılış şekline göre değişiklik göstermediğinden yazılı bir kira sözleşmesinin kiracıya sağladığı bütün haklar, yazılı olmayan kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya da sağlanmaktadır. Kiracı hakları kapsamında kira sözleşmesinde kiralayan, kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye edememekte ve kiracının kiracılık haklarını kullanmasını engelleyememektedir. Kira sözleşmesinin sağladığı bu hak, sözleşmenin yapılma şeklinin sağladığı bir imkân olmadığından geçerli bir kira sözleşmesinin olduğu her somut olayda geçerlidir.

(3). Kiraya veren evi satarsa ne olur?

Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur”. TBK m.351 uyarınca; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bu iki maddeye göre meseleye bakarsak, kiraya verilmiş bir evin yeni maliki, önceki malikin yaptığı sözleşmeye aynen devam eder. Ancak kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa tahliye hakkını kullanabilir ancak bunun da belirli süre koşulları vardır. Hemen dava açamaz. Ya ihtar eder altı ay bekler sonra dava açar, ya da sözleşmenin bitmesini bekler bu tarihten itibaren doğrudan dava açar.

Kiraların artması, ev sahiplerinin “satış hilesine” başvurmasına sebep oluyor buraya dikkat çekmek isteriz. Mülk sahipleri “ya kirayı arttır, ya da evi satarım!” tehdidi ile kiracıları bezdirmiş durumda. Bu tip durumlarda tahliye davalarının mahkemelerde daha titiz incelenmesi gerekiyor.  Kiracıların böyle bir durum var ise açılan tahliye davalardan bu danışıklı durumu mahkemeye ifade etmesi önemli!

(4). Kiraların sabitlenmesi mümkün mü?

Birçok ülkede bu gündemde. Son olarak Hollanda böyle bir uygulamaya gitti. Belirli kriterler getirildi ve kiraların üst limitleri tayin edildi. Ülkemiz gibi Hollanda’da serbest piyasa ekonomisi kuralları uygulanıyor. Haliyle yasal düzenleme ile bunun yapılması mümkün. Kira sabitleme konusunda bir düzenlemeye gidilmesi halinde “hukuki durum” ile fiili durumun ayrı seyredeceği bir süreç doğabilir ülkemizde. Zira meselelere bakış çok farklı. Teorik olarak mümkün olacak bu düzenlemenin; muvazaalı işlemler doğurması ve daha büyük sorunları da ortaya çıkarması söz konusu olabilir. Birde sabitlemeye ihtiyaç duyulmasının ardında yatan sebep mevcut yasal oranın ihtiyaçlara cevap vermemesi.  Bunun için tüm tarafları memnun edecek daha makul ve gerçekçi çözümler gerekiyor.

(5). Mevcut sorunlara en makul çözüm ne olmalı?

Mevcut tabloyu net biçimde ortaya koymak gerekiyor. Şuandaki sorun fırsatçılık ile ekonomik olumsuz durumun birbirine karıştığı bir halde. Gerçekten kira ederlerinin yükseldiği doğru ancak dolaşan tutarlar ise fahiş. Kiralar konusunda bir belirsizlik var. Tüm kiralarda orantısız bir artış söz konusu. Buda mevcut kiracılar ile kiraya verenleri karşı karşıya getiriyor. Misal; evin emsali 5000 TL olmuş, kiracı mukavelesine göre 2000 TL’ye oturuyor. Yasal arttırım %34 olabiliyor. Böylece kiranın en fazla 2680TL olması gerekiyor.  Bu kiraya vereni tatmin etmiyor, kiracıyı da tedirgin bir sürece itiyor.

Bu konuda kiraların sabitlenmesinden daha ziyade tarafların makul bir tutarda anlaşmalarının zeminini oluşturmak olmalı. Biraz önceki örnekten hareketle 5000TL’ tutarı bulmanın imkansız olduğu, ancak artık 2860TL’ye oturmanın da söz konusu olamayacağı ve tüm bunların yasal bir düzenleme yerine tarafların anlaşması ile sonuçlanacağı bir süreç. Yani arabuluculuk mekanizmasının bu uyuşmazlıklara hızlı biçimde adapte edilmesi ve belki de bu konularda arabuluculara bir belirleme yetkisi verilmesi gibi bir yöntemin acilen gündeme alınması gerekiyor. Zira taşınma ve ev bulma masrafları bir yanda, kiracı çıkınca yeni kiracı bulamama ihtimali bir yanda olunca tarafların makul çözüm bulmasının hukukun da tam istediği şey olduğunu düşünenlerdenim.